沪渝房产税调控效果大不同
www.gcdr.gov.cn  ( 2013-12-31 09:13:30 )  来源:《中国社会科学报》
编辑:  罗智刚  

沪渝房产税调控效果大不同
张清勇 郑环环

  从“引导住房合理消费”的角度看,上海房产税试点政策的效果比重庆显著。政策效果的差异可能主要是由两地房产税政策具体内容的不同造成的。
  2013年2月20日,国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作,作出了扩大个人住房房产税改革试点范围的决定。26日,国务院办公厅发出《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,要求“总结个人住房房产税改革试点城市经验,加快推进扩大试点工作,引导住房合理消费”。5月18日,国务院批转发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》,将“扩大个人住房房产税改革试点范围”列为2013年改革的重点工作之一。当然,扩大个人住房房产税改革的试点范围,应建立在对已有试点的总结和评价之上。
  房产税与房价的关系是关注焦点
  我国原本不对个人保有住房开征房产税。2011年1月27日,上海市和重庆市人民政府,分别公布有关开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法,决定从2011年1月28日起对部分个人住房征收房产税,在全国范围内率先拉开房产税改革试点的大幕。
  虽然有关部门强调开征房产税,主要着眼于调节贫富差距,但不容否认的是,有关征收个人住房房产税的建议,其初衷正是为了调控房价,而后才有一系列政策探讨和关于稳步推进物业税、房产税决议出台。在中国房价上涨较快的背景下,房产税与房价的关系,一直是有关房产税改革话题的焦点。公众希望通过房产税打击囤房投机,控制房价增幅,甚至挤出房价泡沫、降低房价。
  房产税是否能够抑制房价上涨,对公众是否支持房产税影响很大。上海、重庆的试点政策,虽没有明说政策目标是抑制房价快速上涨,但分别采用了“正确引导住房消费,有效配置房地产资源”和“调节收入分配,引导个人合理住房消费”的表述。
  上海、重庆的房产税试点方案,代表我国房产税改革的两种不同思路。充分考虑2011年1月底以来,上海和重庆两地不同的房产税政策实践对调控房价和引导购买较小户型住宅的效果差异,对总结房产税改革试点城市的经验具有重要的意义。
  抑制房价:上海效果较显著
  对于上海本市居民,只要是购买第二套及以上的住房,均征税;而重庆对购买普通住房的本市居民不征税,无论所购住房是第几套。上海对非本市居民在本市新购的住房,都征收房产税;而重庆对无户籍、无企业、无工作的个人新购的普通住房,第一套不征税,从第二套起才征税。可见,上海的征税范围比重庆宽很多。
  这可以从目前公布的零散数据中得到初步验证。根据上海市地方税务局公布的数据,2011年上海认定2万余套住房需要缴纳房产税,2012年认定约3万套。而2011年1月28日至2011年11月30日期间,重庆只认定了8563套应税住房,2011年12月1日至2012年底只认定了2464套应税住房,约为同期上海所认定的应税住房套数的22%。
  我们从中国指数研究院中国房地产指数系统,收集了上海、重庆和其他33个大中城市从2009年5月到2012年12月的月度住宅价格数据。研究发现,房产税抑制了上海房价的上涨,但对重庆房价的抑制效果并不显著。
  房产税致使住房消费结构变更
  上海的房产税试点针对新购住房,免税面积为合并计算的家庭全部住房面积人均60平方米。在这种政策的激励下,考虑到拥有住房可能需要承受缴纳房产税的负担,已拥有住房且准备购买住房的家庭,以及首次购房且以后有可能继续购房的家庭,倾向于购买较小户型的住房,以便免交或少交房产税。于是,小户型住宅受到了青睐,大户型住宅一定程度上受到了冷遇。
  2011年,上海住宅销售约1500万平方米、158557套,总体比未实施房产税政策的2010年下降了约191万平方米、9753套。其中90平方米以上住宅的销售,下降了约224万平方米、15945套,别墅和高档公寓销售下降了87万平方米、5049套,而90平方米以下住宅的销售量不降反升,增加了约33万平方米、6192套。同年,90平方米以下、90平方米以上以及别墅和高档公寓三种户型的套均销售面积,分别比2010年下降了1.5、2.9和5.9平方米。因此,上海的房产税政策,一方面显著抑制了住房价格的上涨,另一方面还引导购房者选购较小户型住宅,促使住宅开发企业多供给中小户型的住宅产品。
  重庆市只对本地居民购买别墅和高档公寓征税,不对普通住宅征税。在投资渠道十分有限的大背景下,这样的政策设计为部分购房人改变购买对象、躲避缴纳房产税创造了条件。与未实施房产税试点的2010年相比,2011年重庆商品住宅销售面积和套数均略有上升。但是,由于对别墅和高档公寓征税,2011年重庆别墅和高档公寓销售约142万平方米、8965套,分别比2010年下降了约110万平方米、6095套,降幅分别达到了43.7%和40.4%。有意思的是,与90平方米以下商品住宅的销售量几乎保持不变相比,2011年90平方米以上户型的住宅销售增加了约50万平方米、9916套。这可能是部分原本准备购买别墅或高档住宅的群体为了避税,而转向不必缴纳房产税的普通住宅,且倾向于选择面积在90平方米以上的较大户型普通住宅。
  重庆市这种为避税而发生的转变购买对象的行为,造成了普通住宅价格一定程度上的上升,使得开征房产税可能抑制房价的效应被部分抵消,反映在实证结果上,是房产税政策的实施对房价没有显著的抑制作用。2011年,重庆90平方米以上以及别墅和高档公寓三种户型的套均销售面积,分别比2010年下降了3.3和9.1平方米,但90平方米以下户型的套均面积比2010年增加了1.3平方米,总的商品住宅套均面积与2010年几乎持平。在引导居民购买小户型住宅方面,重庆的效果也没有上海显著。
  总体上,从“引导住房合理消费”的角度看,上海房产税试点政策的效果比重庆显著。政策效果的差异可能主要是由两地房产税政策具体内容的不同造成的。这些发现对于总结房产税改革试点城市的经验,对于设计下一步推进房产税扩大试点改革的节奏和力度、内容和方向,乃至更长远的全国性政策框架的设计等,具有重要的参考价值。
  (作者单位:中国人民大学农业与农村发展学院;英国约克大学经济系)
  (来源:2013年12月24日《中国社会科学报》)

 

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